长租公寓迎来融资热潮

作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租公寓近两年可谓异常火爆，却也乱象频发。从2018年下半年开始，今日新闻，长租公寓的融资就愈加困难，很多通过资产证券化的融资未发行成功。不过，春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

资金向头部企业聚拢

3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资。

此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资，此前，魔方已完成三轮股权融资。

魔方D轮融资1.5亿美元并非个例。实际上，今年春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

2月14日，华夏资本—金地火花长租公寓1—8期资产支持专项计划在上交所成功获批，拟发行规模合计20亿元。2月21日，窝趣公寓宣布完成B轮融资，本次融资额近2亿元，领投方为魔方（中国）投资，今日新闻，窝趣管理团队也进行了增资。2月26日， 北美青年Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）宣布于近日完成数千万元的A+轮融资。3月1日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

看似资本寒冬，为何这些长租公寓企业仍然得到资本的青睐？“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”房东东创始人全雳表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。

恐“变味”，多家长租公寓融资受阻

值得注意的是，随着资产证券化在国内的深入发展，ABS成为新宠。ABS是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。不过，去年关于金融资本扰乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之，金融监管越来越严格，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

据上交所3月8日披露信息显示，重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请，被上交所终止审核。在此之前，多家房企住房租赁融资计划受阻。包括：奥园集团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专项公司债券；花样年拟发行的50亿元2018年非公开发行住房租赁专项公司债券；合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券等。

“业内担心的问题是，开发商拿了钱，实际上是把钱用于开发贷之类的，变相把资金大规模流入房地产市场内。”全雳表示。

盈利模式待解

值得注意的是，长租公寓的洗牌也在同时进行。去年一年，杭州鼎家、上海寓见等因资金链断裂、经营不善导致停止运营的长租公寓企业达10余家。

从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现了较为严重的分化现象。业内认为，长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，长租公寓随之进入行业洗牌期。

作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

对于长租公寓，目前很多企业采取的是包租模式，即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高，回报周期长，基本靠融资，生意有点困难。目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。不过，轻资产托管模式并非易事，业内人士认为，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。