房企抢布长租公寓 助力住房顶层设计

乐居财经 王向南 发自北京

“尽管贵一点，但是大品牌住得舒心”，刚毕业的田露已经找到了自己的第一份工作，正准备从学校宿舍搬进公司旁的长租公寓。

在不断扩大的租客规模中，像田露这样的“新市民”越来越多。

据国家统计局数据，2017年，全国农民工总量达到2.8个亿。全国高校毕业生在2017年、2018年分别达795万和820万。这些新市民是一个庞大的租房人群。

3月3日，全国人大代表、58同城CEO姚劲波向全国两会提交书面建议，“补齐租房市场短板，解决新市民居住需求。”

这是姚劲波第二次针对租赁市场提出建议。去年两会时，姚劲波就提出了“增加租房有效供给，规范租赁市场健康发展”等相关建议。

早在今年1月的上海两会记者招待会上，今日新闻，上海市市长应勇也提到，解决上海城市的住房问题，关键是要加快建立完善租购并举的住房制度，今年计划新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。同时努力保持租金总体稳定，落实租赁住房的公共服务政策，加快构建租赁市场体系，促进租购并举的住房制度建设。

更早一些，在去年的北京两会上，京投发展股份有限公司总裁高一轩、优客工场董事长毛大庆等房地产行业两会代表，也围绕租赁领域未来的发展方向纷纷献策。

高一轩建议，运用已经供应的存量资源解决新生的社会需求，引导一部分商办物业和已拿地未开工的商办物业发展长租公寓和养老公寓。

毛大庆建议，今日新闻，北京市应推动长租公寓多元化市场开拓力度，尤其是蓝领群体对于租赁房屋的需求量极大，但供应量与其价格与市场不完全匹配……

实际上，这也从侧面反映了现实情况中住房租赁引发的争议与讨论。

2015年以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。2016-2018年，中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。

在这样的契机下，专业化、机构化住房租赁企业纷纷入场，长租公寓成为房地产一个新兴的细分行业。有别于传统住房租赁市场，长租公寓有相对标准化和舒适的居住环境，租赁期也较长。

《2018年中国住房租赁报告》数据显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租金在2000元/月以下的刚性租赁需求占市场主导地位，沪京深三地租赁房源供应量居全国前三名。

借助资本的力量，长租公寓行业在过去几年爆发式成长。

自2017年10月开始，随着国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰，住房租赁融资的市场就已被迅速激活，保利、旭辉和碧桂园等纷纷试水。

克而瑞研究中心数据显示，截至2018年年底，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。截至2018年年底，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列集中式运营商前三，碧桂园、华润和保利等在后奋起直追；分散式公寓运营商则以“中介系”为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。

但在市场迅猛发展之时，由于法规不完善，监管不到位等原因，目前房屋租赁行业中仍存在一些短板，如品牌公寓甲醛超标、企业挪用租客押金等乱象也层出不穷。对此，姚劲波表示，这种新业态的发展对政府监管提出更高要求。

“近年来，市场化租赁市场价格呈现增长趋势。前两天与校招生聊天，他们几乎花了近半工资用在房租上。90后、00后他们愿意为高品质的租赁服务支付很高的溢价，但同时也注意到，在一些热点地区、热点城市，好的租赁住房供应是不足的。”

今年年初，易居企业集团 CEO 丁祖昱在 2019 年丁祖昱评楼市发布会上亦提出，租赁是一个同时被高估和低估的行业，比如，上海租赁市场 4000元/月以下租金段的供应严重不足，而 4000元以上的产品供过于求，中低端市场需求被低估，上海租赁市场供需错配。

在姚劲波看来，这个不足是由两方面造成：一方面，许多投资性房屋没有流向租赁市场，从而导致空置。对此，姚劲波建议，针对空置房屋征收更高税率，鼓励房源多流向租赁市场，在一定程度上平抑房价；另外，放开农村集体土地直接进入租赁市场，有的城市已经这么做了，希望更多在大中城市开放，也有助于平抑租赁价格。

同时，他表示，随着90后进入租房市场、80后租房者倾向追求高品质租房生活，越来越多的大型机构布局租房市场，未来长租市场会逐渐向高品质、管理规范化、运营规模化方向发展，这对于整个住房长效机制建设，是非常利好的信号。

据《2018年中国住房租赁报告》预测，在2020年市场会覆盖近200万间长租公寓。