专访绿创金融联合创始人潘高煊： 以利他之心拓投资蓝海

　　“责任共担、成就共享”的事业合伙人模式吸引了一大批的行业精英加入到绿创金融平台。“最近有很多人约我谈加入绿创筹建团队的事。大家一方面是想从传统的财富管理行业转型做资产管理，另一方面是行业资深人员越来越认同投融资一体化模式，这种模式解决了当下投融信息不对称的痛点。”说起绿创模式，潘高煊显得信心十足。

　　吸引行业关注的绿创模式到底是什么呢？3月9日，中新社受邀参加绿创金融宁波公司的开业庆典，在活动现场和潘高煊的对话中我们找到了答案。

(潘高煊先生出席绿创金融宁波公司开业庆典)

　　金融视角下的地产行业特性

　　地产从业十余年，聊起房地产潘高煊就滔滔不绝。在他看来，地产行业有三个很明显的特性。

　　第一，地产具有很强的土地财政通道功能。从统计数据上看，2018年全国一般公共预算收入18.34万亿元，全国土地出让收入达到6.51万亿元，土地转让收入比重超过35%，再创新高，凸显出地方政府对土地收入的依赖仍严重。

　　潘高煊认为地产行业作为国民经济的枢纽作用短期内不会变化。“从国外看，早期美国的土地财政收入占比达到了60%多，后来呈现缓慢下降的态势，但也维持在30%以上。短期来看，我国土地财政对于房地产行业的依赖性很难改变，这需要对财税体制、土地供应制度等进行系统性改革。”

　　第二，地产行业呈现出很明显的“周期波动，整体向上”的特征。一方面，受政策调控的影响，我国楼市基本呈现出3-4年一个周期的特征；另一方面，自1988年房改以后尽管楼市呈周期性特征，绝大多数时间内呈现着量增价涨的形势。潘高煊表示，房地产行业未来不会出现大幅上涨或下降的可能性，未来5-10年会延续波动向上的整体走势。有回调有上扬，这是一个行业健康发展的表现。

　　第三，房地产还扮演着吸收流动性的角色。一方面，房地产作为社会融资的抵押品促进了金融机构的信用扩张；沉淀下来的固定资产作为社会融资的底层资产，充当稳定金融体系的“压舱石”；另一方面，中国的城镇化建设需要投入持续社会流动性，再通过政府基建投资和地产开发投资的相向驱动，地产行业打通整个闭环同时也成为了调节和平衡社会流动性的重要工具和通道。

　　从潘高煊分析中可以看到他对这个行业的熟知和信心。

　　“但是，今日新闻，以招拍挂拿地为特征的传统房地产开发模式已成‘红海市场’。”潘高煊认为，为抵御行业周期带来的流动性问题，我们需要有主动管理的金融平台作为直接融资渠道来解决行业波谷时的流动性问题。通过流动性势差产生的溢价空间来获取并购收益，用穿越周期的流动性对抗行业周期风险，用专业团队实现项目的杠杆和周转要求，同步实现开发收益。在增加项目储备、提高周转效率的同时，获得并购和开发的双重收益。这就是地产和金融的互补性。“地产加金融的模式，带来的将是不同于传统模式的‘蓝海市场’。我们将坚定不移的往这个方向开辟一条属于绿创特色的发展之路。”

地产和金融的互补性

　　地产并购基金的投资逻辑

　　在谈及绿创金融为何专注于地产并购时，潘高煊表示，地产并购业务结合了并购和开发的双重收益。“并购的核心是通过流动性不对称所产生的势差收益，用穿越周期的资金去抄底周期谷底资产并寻求在周期峰值出售。所以并购业务的落地本身就带着折价利益，交易落地就有利润空间。而地产基金可以通过股和债的方式参与地产并购，让投资人更多参与了解地产项目投资开发过程，更多享有项目投资开发收益。这正是地产并购的魅力所在！”

　　那如何才能保障地产基金在项目中的安全性呢？潘高煊现场画出了绿创金融的“五级三角安全模型”。

五级三角安全模型

　　“在具体操作中，我们设置了五级三角安全模型来保障投资人安全。第一级是投资人持有的基金份额，第二级是基金自有资金投资份额，第三级是项目并购盈利，第四级是项目开发盈利，第五级打底的是合作方的集团资产担保。这样就保证了基金在并购标的中具备控股权和充足的安全垫，包括折价利润、溢价空间、劣后资金和担保回购等。” 投资的安全性最重要，潘高煊绿创的投资模式很有信心。

　　投融资一体化的“绿创模式”

　　绿创金融作为绿创集团旗下一家具备独立募资能力，以地产并购为主业的资产管理机构。依托于集团地产开发业务，目前已形成了包括资产管理、财富管理、资产运营在内的业务体系。绿创金融核心团队均为地产及资管行业摸爬滚打多年的资深人士，通过全闭环的运作模式和多端口的合作通道，打造“钱(资金)+地(项目)+人(团队)”统筹的投融资一体化平台。

　　相比于传统模式，潘高煊认为投融资一体化的“绿创模式”优势更为明显。

　　首先，绿创金融具备真正的主动管理能力，包括直接的投资项目选择和项目的实际运作。绿创可以直接选择项目进行一对一投资，全程由项目管理团队运行和销售，所有过程均可以控制；其次，绿创金融承担责任能力和抗风险能力更强。集团版块总资产42.2亿，净资产22.4亿，负债率仅仅46.9%，而且资产都是实际持有的物业资产，比起绝大部分轻资产型的金融公司或者财富公司来说更加可靠；再者，不同于一般地产项目补充流动性的融资，绿创金融是直接进行地产项目投资，底层项目清晰、投资逻辑清晰、资金用途清晰、项目运作清晰。前期通过自有资金获得项目，同步成立地产并购基金入股或者控股项目公司，通过自主建设开发并销售完成退出，客户在实现相对固定的收益基础之上还可以分享后端利润分成。对客户来说，这相当于以自己的所投额度享受到原本要有上亿资金才能去做到的房地产收购和开发，并享受开发利润。